Erdarbeiten

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Nach drei Tagen Baggereinsatz (Firma Ellerbrock) ist unser Kellerloch fertig. Mit dem Ergebnis sind wir sehr zufrieden.

Was wir besonders gut finden:

– Es sind tatsächlich keine größeren Eichenwurzeln aufgetaucht!

(Wir hatten ja wegen der schützenswerten Eiche unser Haus extra auf 8,50 Entfernung statt der grundsätzlich baurechtlich erlaubten 7 m Entfernung von der Straße gebaut. Hierzu gab es auch ein Baumgutachten. Dennoch war nicht klar, ob sich nicht doch größere Wurzeln noch im Bereich der Kellergrube finden würden. Glück gehabt!).

– Der Nachbarzaun und die Bepflanzung sind unbeschadet geblieben!

(Hier musste das Kellerloch wegen des geringen Abstands, 2, 54 m, sehr steil gegraben werden. Eine Abstützung mit Stahlpfählen und Holzbrettern hätte mehrere Tausend Euro extra gekostet, so dass wir darauf verzichtet haben. Der Nachbar hängt nicht allzu sehr an seinem Zaun und hatte für den Fall der Fälle seinen Segen gegeben…)

– Es ist kein Grundwasser aufgetaucht!

(War aber laut Bodengutachten auch nicht zu erwarten…)

Was wir nicht so gut finden: der PREIS!!!

Erdarbeiten sind unglaublich teuer und fast immer entstehen richtig hohe Extrakosten. Das sagt einem vorher aber keiner in der erforderlichen Deutlichkeit.

Bei den meisten Baufirmen – so auch bei uns – ist das Ausgraben des Kellerlochs und das Wiederauffüllen im Preis enthalten. NICHT enthalten sind die Abfuhr des überschüssigen ausgehobenen Erdreichs und die Anlieferung von Füllsand zum Wiederauffüllen. Hier wird dann zwar gewarnt, dass noch weitere Kosten entstehen können, allerdings war uns nicht klar, dass  diese Kosten so hoch sind und dass sie bei uns in jedem Fall enstehen werden. Denn bei einem Grundstück unserer Größe (514 qm) ist schon von vornherein kein Platz zur Lagerung des Erdreichs, selbst wenn es zur Wiederauffüllung geeignet wäre (was es aber wohl so gut wie nie ist…).

„Überschüssigen Boden Abfahren“ kostet in Hamburg inkl. MwSt ca. 18 Euro pro Kubikmeter feste Masse (d.h. verdichteter Boden – bei unverdichtetem Boden hat man deutlich mehr Kubikmeter), ursprünglich veranschlagt wurden bei uns über 700 Kubikmeter, geworden sind es zum Glück „nur“ knapp unter 600 Kubikmeter.

„Füllsand nur liefern“ kostet knapp über 13 Euro pro Kubikmeter feste Masse (hier sind bei uns ca. 350 Kubikmeter veranschlagt).

Hinzu kommen Kosten für Lieferung, Einbau und Feinplanung von Füllsand unter der Kellersohle, Lieferung und Einbau einer Baustraße von ca. 60 qm und einige kleinere Posten.

Alles zusammengerechnet kommt man so schnell Zusatzkosten von um die 20.000 Euro!

Alternativangebote waren ähnlich teuer bzw. nur vermeintlich billiger durch andere Berechnungsgrundlagen (MwSt noch nicht enthalten, unverdichteter Boden statt fester Masse, Kippgebühr noch nicht enthalten).

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Abriss- und Fällarbeiten

Hier sind noch ein paar Aufnahmen von den Abriss- und Fällarbeiten, die zum Glück noch im Februar kurz vor Beginn der Schonzeit durchgeführt werden konnten.

Baugenehmigung

E…n…d…l…i…c…h………..i…s…t………….s…i…e……….d…a, …….. d…i…e………

…..B…..A…..U….G….E…N….E….H….M…..I…..G…..U…..N…..G……..!!!

Es hat lange gedauert, aber gestern lag sie im Briefkasten. Wir haben kaum mehr daran geglaubt…

In der Hamburger Bauordnung sieht alles prima aus. Ab vollständigem Eingang der Unterlagen hat die Behörde zwei Monate Zeit, die Genehmigung zu erteilen. Schafft sie das nicht, so gilt die Genehmigung nach zwei Monaten automatisch als erteilt. So weit so gut.

In der Praxis läuft es leider anders.

Denn die Frist beginnt nur zu laufen, wenn die Unterlagen vollständig eingereicht wurden. Das sagt einem aber keiner, weil von der Behörde gar nichts kommt, nicht einmal eine Eingangsbestätigung. Wir mussten also zunächst herausfinden, wer für uns zuständig ist (wussten wir zum Glück über unsere zukünftigen Nachbarn). Der schwierigere Teil der Übung war aber, zu dieser Person auch durchzudringen. Als es uns schließlich nach Wochen gelang, kam die Rückmeldung, dass noch Unterlagen nachgereicht werden müssten.

Die Zweimonatsfrist hatte also noch nicht einmal begonnen… 😦

Nachdem wir die nachgeforderten Zeichnungen zügig eingereicht hatten, war uns klar, dass wir diesmal schnell die Bestätigung wollten, dass die Unterlagen jetzt vollständig sind. Das haben wir dann über Wochen erfolglos versucht. Der zuständige Bearbeiter war nicht zu erreichen. Als es schließlich gelang, konnte er keine definitive Aussage machen („Sieht auf den ersten Blick ganz gut aus…rufen Sie nächste Woche nochmal an…“). In der nächsten Woche war er dann wieder nicht zu erreichen oder konnte immer noch nichts genaues sagen…

Im Ergebnis haben wir nie eine Eingangsbestätigung erhalten, dass alle Unterlagen eingegangen sind. Dafür haben wir jetzt die Baugenehmigung (*freu*), also waren die Unterlagen (schon seit deutlich über zwei Monaten) offensichtlich vollständig gewesen.

Finanzierung

Als wir das Grundstück letztes Jahr erwerben wollten, war natürlich unsere erste Frage: wie finanzieren wir das? Nehmen wir zuerst nur einen Kredit für das Grundstück auf und später dann für das Haus? Sind wir dann beim späteren Hausbau an die ursprünglich gewählte Bank gebunden, z.B. weil das Grundstück für diese Bank ja schon mit einer Grundschuld belastet wurde? Kann man zwei Kredite aufnehmen? Es war also schnell klar: wir brauchen eine Finanzierungsberatung! Nachdem erste Gespräche mit unseren Hausbanken eher unbefriedigend waren, haben wir uns dann an die Interhyp gewandt. Das Beratungsgespräch im Hamburger Büro war sehr erfreulich. Dank der zahlreichen Banken, an die Interhyp vermittelt, war recht schnell klar, dass es auch für uns eine passende Finanzierung geben würde. Im Wesentlichen hatten wir zwei Optionen: 1. Wir entscheiden uns zügig für eine Baufirma. Sobald wir von dieser ein Angebot vorliegen haben, können wir direkt einen Komplettkredit mit entsprechend langer Laufzeit sowohl für den Grundstückskauf wie auch für den später folgenden Hausbau aufnehmen. Das hat den Vorteil, dass man sich sofort niedrige Zinsen sichern kann und nur einmal eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen muss. 2. Wir nehmen nur für den Grundstückskauf einen Kredit auf, dessen Zinssatz alle drei Monate an den Markt angepasst wird und der vierteljährlich abgelöst werden kann. Sobald wir dann eine Baufirma gefunden haben, nehmen wir einen neuen Kredit auf, der sowohl diesen ersten Kredit ablöst wie auch den Hausbau finanziert. Das hat den Vorteil, dass man in Ruhe eine Baufirma finden kann und später bei der Suche nach dem endgültigen Kredit – unabhängig von der Grundstücksfinanzierung – wieder die freie Bankenauswahl hat. Zum damaligen Zeitpunkt sprach für Option 1, dass die Zinsen so gut waren wie lange nicht mehr und es aus dem damaligen Blickwinkel nicht schlecht gewesen wäre, sich diese Zinsen direkt über einen Komplettkredit mit 15-jähriger Laufzeit zu sichern. Wir konnten aber einfach noch keine Entscheidung treffen, mit wem wir bauen wollen. Insofern blieb nur Option 2 übrig, in unserem Fall ein Kredit bei der DSL Bank. Und wie glücklich sind wir, dass wir diese Option gewählt haben!! Denn die Zinsen haben sich seitdem nochmals auf extreme Talfahrt begeben… insbesondere um die Jahreswende. Das hat damals keiner voraussehen können Unsere endgültige Finanzierung wird nun zu einem traumhaften Zinssatz ebenfalls über die DSL Bank laufen. Dass es wieder die DSL Bank geworden ist, ist allerdings reiner Zufall und nur deren Konditionen zu verdanken. Denn eigentlich waren wir mit dem Service der Bank im Zusammenhang mit der Kreditauszahlung nicht besonders zufrieden gewesen … aber was tut man nicht alles fürs Geld 😉

Nachtrag:

Wir haben dann doch den Vertrag mit der DSL-Bank widerrufen – die Bewertungen der Bank im Internet und auch unsere eigenen Erfahrungen waren einfach haarsträubend. Das Hauptproblem bei der DSL-Bank ist aus unserer Perspektive, dass es keinen persönlichen Ansprechpartner gibt. Ein solcher wird zwar auf dem Papier genannt, telefonisch landet man jedoch immer im Call-Center, wo einem leider nicht weitergeholfen werden kann. Bei Fragen und Problemen ist man daher aufgeschmissen.

Hinzu kam, dass uns durch die Finanzierungsberatung Hüttig und Rompf eine noch bessere Finanzierung über die AXA Lebensversicherung AG angeboten wurde. Wir haben zugeschlagen und freuen uns jetzt über eine tolle, flexible Finanzierung mit 20-jähriger Laufzeit und super Sondertilgungsmöglichkeiten – und über einen kompetenten und zuverlässigen persönlichen Ansprechpartner!

Unsere Baufirma heißt…

Timm/Brinkmann aus Fredenbeck!

Am vergangenen Wochenende haben wir unterschrieben und sind (zumindest bislang ;-)) davon überzeugt, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.

Wir waren recht lange auf der Suche nach dem geeigneten Unternehmen, haben gefühlt tausende Kataloge durchwälzt, ausgiebig im Internet recherchiert, Freunde und Bekannte befragt und uns dann einige konkrete Angebote machen lassen. Einige Firmen fielen von vornherein raus, weil sie uns zu teuer waren. Andere schieden aus, weil sie uns zu unseriös erschienen. In der engeren Auswahl waren dann neben Timm/Brinkmann die Firmen Viebrock und Wegener Massivbau (Siebenbäumen).

Mit Viebrock wird hier im Norden sehr viel und sicher gut gebaut. Die Firma war uns aber letztlich zu groß und unpersönlich. Außerdem hat uns nicht gefallen, dass dort grundsätzlich Wärmepumpen eingebaut werden (uns erscheint aus verschiedenen Gründen Gas vorteilhafter). Ansonsten hätten sich aber auch mit Viebrock all unsere Vorstellungen verwirklichen lassen. Es wäre dann allerdings etwas teurer geworden als jetzt mit Timm/Brinkmann.

Wegener Massivbau ist uns aufgefallen, weil diese Firma hier in Hamburg-Sasel in den letzten Jahren recht viel gebaut hat und uns diese Häuser im Großen und Ganzen sehr gut gefallen haben. Im Laufe der Beratung konnten wir ein Haus kurz vor der Übergabe besichtigen und waren recht angetan. Auch hier hätten sich alle unsere Wünsche verwirklichen lassen.

Letztlich am meisten überzeugt hat uns dann aber Timm/Brinkmann. Auch von dieser Firma hatten wir neugebaute Häuser in der weiteren Nachbarschaft gesehen, die wir auf Anhieb schön fanden. Auf Nachfrage haben die neuen Bewohner uns „verraten“, dass sie mit Timm/Brinkmann gebaut und durchweg gute Erfahrungen gemacht hätten. Also eine absolute Weiterempfehlung zufriedener Kunden – die beste Referenz!

Wir hatten dann auch gleich bei unserem ersten Beratungsgespräch im Musterhaus in Glinde einen sehr guten Eindruck. Herr Laudi von der Firma Bauservice Timm hat uns äußerst freundlich und kompetent beraten.  So haben wir schon beim ersten Termin viele Dinge erfahren, die uns – trotz der vorherigen anderen Beratungsgespräche – noch nicht bekannt waren. Und wir hatten das Gefühl, dass hier nicht in erster Linie ein Verkäufer sitzt, sondern jemand, dem es um die Sache geht. Darum, dass die Kunden informierte Entscheidungen treffen können und am Ende mit dem gemeinsamen Projekt zufrieden sind. Dieses positive Gefühl hat sich im Laufe der nächsten Treffen verstärkt. Herr Laudi hat uns viel Zeit gelassen, unsere Fragen geduldig beantwortet und bei komplizierteren Anfragen Nachforschungen angestellt. Manchmal hat uns dann allerdings doch gewundert, wie lange es gebraucht hat, ein Angebot zu überarbeiten bzw. zu ergänzen. Dadurch hat sich der ganze Prozess bis zur Vertragsunterschrift länger gestaltet, als wir uns das vorher vorgestellt hatten. Diese Zeit hat uns aber auch geholfen, uns in die vielen Themen einzuarbeiten und wirklich „entscheidungsreif“ zu sein. Wir sind jetzt davon überzeugt, mit Timm/Brinkmann einen Anbieter gefunden zu haben, der uns ein qualitativ hochwertiges Haus zu einem angemessenen Preis baut.

Und nach der langen Findungsphase freuen wir uns sehr, dass es jetzt bald ganz konkret wird!

Fällgenehmigung

Wie schon erwähnt, müssen wir auf unseren Grundstück Bäume fällen. Jedenfalls die Birke muss weg, denn dort soll später unser Haus hin. Das Ganze hat uns in den letzten Wochen ganz schöne Kopfschmerzen bereitet. Ohne Bauantrag keine Fällgenehmigung, so hieß es in der Behörde. Für einen Antrag auf einen Bauvorbescheid, der letztlich auch ausreichend gewesen wäre, hatte die Zeit nicht mehr gereicht. Wir waren schon so weit, dass wir die Bäume zur Not im Februar auch ohne Fällgenehmigung gefällt hätten. Denn jetzt wegen einer Birke noch bis zum Ende der Schonzeit im November zu warten, hätten wir echt nicht verkraftet.

Da kam heute die Erlösung in Form eines Anrufs vom Amt…

Unsere künftigen Nachbarn hatten wegen ihrer Fällgenehmigung Druck bei der Behörde gemacht. Sie hatten ihren Bauantrag schließlich schon vor knapp zwei Monaten gestellt. Nunmehr wollte der Mann vom Amt von uns wissen, welche Bäume auf unserer und welche auf der Seite unserer Nachbarn stehen. Um es kurz zu machen: er hat dann (entgegen seiner vorherigen E-Mails) telefonisch zugesagt, auch uns in den nächsten Tagen die Fällgenehmigung zu erteilen. Juhu! Für die Fichten ginge das wohl auch aus anderen Gründen (also ohne Bauantrag) und die Birke sei ja immerhin auch dem Bauvorhaben unserer Nachbarn im Weg, da sie sich fast auf der Grundstückgrenze befindet. Also – alles gut!

Bald können wir endlich an die Arbeit gehen und das Grundstück frei machen. Das wäre dann das erste sichtbare Zeichen einer Veränderung, nachdem wir das Grundstück vor fast einem dreiviertel Jahr (!) erworben haben…

Unser Grundstück

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Unser Grundstück ist 514 qm groß mit ca. 15,50 m Breite (Straßenfront) und ca. 33 m Tiefe. Es ist die eine Hälfte eines ursprünglich 1028 qm großen Grundstücks, das mit einem kleinen Haus aus den 50er oder 60er Jahren (auf dem jetzigen Nachbargrundstück) und einer gemauerten Garage (auf unserem Grundstück) bebaut ist.

Auf dem Grundstück befinden sich einige Fichten und eine Birke, die im Baufenster steht. Diese Bäume müssen unbedingt noch vor Beginn der Schonfrist im März gefällt werden. Ansonsten könnte sich unser Baubeginn in den November verschieben (Beginn der nächsten Fällperiode). Das wollen wir natürlich auf jeden Fall vermeiden. Das Problem ist nur, dass man eine Fällgenehmigung nur dann erhalten kann, wenn bereits ein Bauantrag gestellt wurde. So weit sind wir aber noch nicht…

Zu beachten haben wir außerdem, dass sich auf dem Grundstück direkt an der Grenze zum öffentlichen Grund eine alte Eiche befindet, die unbedingt schützenswert ist. Eine Fällgenehmigung bekommen wir für sie also nicht. Wollen wir aber auch nicht, denn die Eiche wird zwar Arbeit machen, aber eigentlich gefällt sie uns sehr gut. Da die Eiche keinen Schaden nehmen darf, werden wir bei der Bauauffahrt, beim Verlegen der Leitungen und vor allem beim Kelleraushub besondere Rücksicht auf die Eichenwurzeln nehmen müssen. Wir haben uns schon damit abgefunden, dass wir daher wohl nicht, wie eigentlich baurechtlich zulässig, mit 7 m Abstand zur Grundstücksgrenze/Straße bauen können, sondern etwas weiter nach hinten (auf 8,50 bis 9 m Abstand) rücken müssen. Das geht dann zwar auf Kosten unseres Gartens, der ab von der Straße hinter dem Haus liegen wird, dafür werden wir zur Straße hin mehr Fläche für Stellplatz, Schuppen, Mülltonnen u.ä. haben.

Unsere künftigen Nachbarn werden quasi zeitgleich mit uns bauen, so dass wir uns die Bauzufahrt teilen und insgesamt etwas Kosten einsparen können. Außerdem können wir uns austauschen und gegenseitig mit Informationen füttern – das hilft 😉